Después de una larga búsqueda para su próximo hogar, por fin encontró el lugar perfecto.
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pero se topó con la ¡sorpresa! de que tiene pendiente el pago de gravamen.

Aunque esta situación no es la más recomendable, no es el fin del mundo, pues siguiendo algunos pasos puede hacerla suya.

Lo primero que debe hacer es tratar de establecer contacto con el acreedor a fin de poder liquidar el gravamen de la propiedad y liberarla, realizar todos los trámites necesarios hasta que la propiedad quede libre, o en su defecto, que el acreedor acepte la sustitución de deudor, explica Ernesto Pérez Charles.

El notario público 133 comenta que normalmente los acreedores pactan que deben dar su consentimiento para que exista una sustitución de deudor, debido a que es común que esto se establezca en los contratos de crédito o préstamo, y que si no se cuenta con la autorización previa del acreedor, puede hacer exigible la totalidad de la suma adeudada, al transmitir la propiedad sin su consentimiento.

La sustitución de deudor es un nuevo contrato de apertura de crédito, en el que la propiedad continúa como garantía para el mismo pago y la ventaja es que los nuevos dueños sí estarán protegidos por las pólizas de seguro de vida y de invalidez.

Para los dueños anteriores la ventaja es que quedan liberadas totalmente del crédito y podrán solicitar otro financiamiento si así lo desean en el futuro.

Para este trámite, los vendedores deben buscar como comprador a personas que tengan los requisitos que les pidieron a ellos las instituciones bancarias o el Infonavit para otorgarles el crédito.

Es importante realizar este procedimiento, pues de lo contrario, si el deudor original traspasa el inmueble sin autorización del banco o del Infonavit, éstos tendrán derecho a exigir el vencimiento anticipado del contrato, puntualiza Jorge Pedraza, notario suplente de la notaría 2.

Mientras no exista la liberación por parte del acreedor, no se puede hacer ningún traslado de dominio libre de todo gravamen y responsabilidad, ni en una notaria, ni ante el Registro Público y tampoco ante la Dirección de Catastro, aseguran los expertos.

“No es recomendable (adquirir una propiedad con gravamen), ya que lo ideal al comprar una propiedad es que ésta cuente con una libertad de gravámenes y responsabilidades de cualquier tipo, y existen riesgos de que si el vendedor no paga el gravamen, se puede perder el inmueble adquirido”, puntualiza Pérez Charles.

En cuanto al costo del trámite, éste depende del valor de la compra venta, pero en términos generales está alrededor de 3.
5 o 3.
8 por ciento del valor de la operación, que incluye honorarios, impuesto del comprador y pagos de derecho.

De acuerdo con Guerra, la Ley de Ingresos del Estado indica que el costo nunca será mayor al 1 por ciento de la tarifa.

“El adquirir un inmueble que no esté liberado y que no se tenga la certeza de que se encuentra libre, al adquiriente le resultará un camino muy difícil, porque además de no conocer al acreedor y saber si vive, deberá comparecer a la carta de cancelación la esposa del acreedor y ratificar esa comunicación al Registro ante un notario”, explica Guerra.